부동산 거래를 하거나 담보 대출을 받을 때, ‘근저당’이라는 단어를 한 번쯤 들어보셨을 텐데요. 계약서나 등기부등본에 기재된 ‘근저당권’이라는 단어가 생소하고 어려워 보여도, 사실 알고 보면 재산을 지키기 위해 꼭 알아야 할 아주 중요한 개념입니다.
오늘은 바로 이 ‘근저당 설정이란’ 무엇인지에 대해 쉽고 자세하게 설명드리겠습니다. 주택을 구입하시는 분, 전세계약을 준비 중인 분, 혹은 대출을 앞두고 계신 분이라면 끝까지 읽어보시길 권해드립니다.
근저당 설정이란?
근저당 설정이란 채권자가 채무자의 부동산에 대해 일정한 한도 내에서 우선 변제권을 확보하기 위해 설정하는 담보물권을 말합니다.
즉, 대출을 해주는 은행이나 금융기관이 돈을 빌려준 채무자가 돈을 갚지 않을 경우를 대비해 채무자의 부동산을 담보로 설정하는 것이죠.
‘근저당’이라는 단어는 ‘저당권’에 ‘근(根)’자가 붙은 형태인데요, 여기서 ‘근’은 근본, 근거라는 뜻으로, 일정 금액의 한도 내에서 반복적 채권이 발생할 수 있음을 전제로 합니다. 그렇기 때문에 단일 채권만을 담보로 하는 일반 저당권과는 다르게, 근저당은 여러 번의 거래나 이자를 포함하는 복수의 채권을 담보할 수 있습니다.
근저당권과 저당건의 차이점은?
많은 분들이 근저당권과 저당권을 헷갈려 하시는데요, 그 차이는 다음과 같습니다.
예를 들어 1억 원을 빌릴 때 저당권은 정확히 그 금액에 대해 설정되지만, 근저당은 ‘최고 1억 3천만 원’까지 권리를 행사할 수 있도록 설정됩니다. 이는 이자, 지연손해금, 법적 비용 등을 포함해 여유 있게 담보를 확보하려는 금융기관의 목적이 반영된 것입니다.
근저당 설정 해야하는 이유
근저당 설정은 채권자 입장에서의 안전장치입니다.
즉, 은행이 고객에게 대출을 해줄 때, 만약 고객이 원리금을 갚지 못하면 해당 부동산을 경매로 넘겨 채권을 회수할 수 있는 법적 권리가 생깁니다. 따라서 대출의 조건으로 근저당 설정은 필수적으로 따라오게 되죠.
하지만 채무자 입장에서도 이를 잘 이해해야 내 재산을 안전하게 관리할 수 있습니다. 부동산에 근저당이 설정되어 있다는 사실은 등기부등본에 기록되며, 이는 해당 부동산의 권리관계를 명확히 보여줍니다. 그래서 부동산을 매수하거나 임대하려는 사람이 등기부등본을 확인했을 때, 근저당 설정이 되어 있는지를 보고 안정성을 판단하게 되는 것입니다.
근저당 설정 절차
근저당 설정은 보통 부동산 거래나 대출 실행 시 동시에 진행되며, 일반적으로 아래와 같은 절차를 따릅니다.
채권자와 채무자 간의 대출계약 체결
대출금액, 이자율, 기간 등에 대한 계약을 맺습니다.
근저당권 설정 계약서 작성
채권최고액(보통 대출금의 120~130%), 담보물건, 설정 조건 등이 포함됩니다.
관할 등기소에 등기 신청
작성된 계약서를 토대로 관할 등기소에 근저당권 설정등기를 신청합니다.
https://data.iros.go.kr/rp/ro/openRgsOfficeInfrm.do
대한민국 법원 등기정보광장
10개씩 30개씩 50개씩
data.iros.go.kr
등기 완료 및 등기부등본 확인
등기 완료 후 등기부등본에서 ‘을구’ 항목을 통해 근저당권 설정 여부를 확인할 수 있습니다.
이 과정은 금융기관이 대부분 대행해주며, 별도의 복잡한 절차 없이 진행됩니다.
근저당 설정 비용은?
근저당 설정 시에는 몇 가지 비용이 발생합니다. 주로 다음 항목이 포함됩니다.
등록면허세: 채권최고액 기준으로 약 0.24%
교육세 및 지방교육세: 등록면허세의 20%
등기촉탁 수수료 및 법무사 비용: 약 2~5만 원
예를 들어, 1억 원을 대출받아 채권최고액이 1억 3천만 원으로 설정된다면, 등록세는 약 31,200원, 총비용은 약 4~6만 원 내외가 발생합니다. 이는 대출 실행 시 금융기관에서 자동으로 대출금에서 공제하고 진행하는 경우가 많아 직접 납부하지 않기도 합니다.
근저당 설정이 된 부동산, 사고 팔 수 있을까?
근저당이 설정된 부동산도 거래는 가능합니다.
다만, 구매자가 이 점을 알고 거래에 신중을 기해야 하며, 다음과 같은 조건을 선행해야 합니다.
매도인이 기존 근저당을 말소하거나
매수인이 기존 근저당을 승계하거나
대출금을 상환 후 근저당 말소를 조건부로 진행
실제로 실거주 목적이거나 안전한 권리 관계를 원하는 경우라면, 근저당 말소 후 거래를 진행하는 것이 일반적입니다. 따라서 거래 전에 반드시 등기부등본을 확인하고, 근저당의 설정 시기, 채권자, 채권최고액 등을 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다.
근저당 설정 시 꼭 확인해야 할 3가지
채권최고액 확인
보통 대출금의 120~130% 수준으로 설정되는데, 지나치게 높게 설정되어 있다면 주의가 필요합니다.
등기부등본상 ‘을구’ 항목 점검
해당 부동산에 다른 근저당이 이미 존재하는지, 순위는 어떻게 되는지 등을 반드시 확인하세요.
말소 절차도 중요
대출을 다 갚았다면 근저당은 자동으로 소멸되지 않습니다. 말소등기를 꼭 진행하셔야 후속 거래에서 불이익을 피할 수 있습니다.
[오늘의 요약]
정리하자면, 근저당 설정이란 부동산을 담보로 금융기관이 채권을 확보하는 법적 수단입니다. 대출을 받거나, 부동산을 거래할 때 필연적으로 등장하는 개념이기 때문에, 정확한 이해가 필요합니다.
특히 부동산 매수자라면 설정된 근저당이 얼마나 되는지, 누구에게 채권이 있는지, 말소는 가능한지 등을 반드시 확인하셔야 합니다. 조금이라도 의심되는 경우에는 법무사나 공인중개사에게 문의해 명확히 하는 것이 안전합니다.
지금까지 근저당 설정이란 무엇인지, 왜 필요한지, 어떤 절차와 비용이 수반되는지까지 자세히 살펴보았습니다. 많은 분들이 ‘근저당’이라는 단어에 거부감을 느끼시기도 하지만, 알고 보면 재산을 지키는 데에 매우 중요한 법적 장치입니다.
특히 대출을 계획하고 계시거나 부동산 거래를 준비 중이시라면, 근저당 설정이 어떤 의미를 가지는지 명확히 이해하고 대응하셔야 내 재산을 안전하게 지킬 수 있습니다.
혼자 판단이 어렵다면 법률 전문가의 자문을 받는 것도 좋은 방법입니다. 내 부동산, 내가 끝까지 책임져야 하니까요.